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アメリカへの企業進出 |
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| 店舗契約の場合： 知つておいて、為になる情報。 |
1.店舗契約の流れ及び注意点 2.オファーのサンプル 3.ニューヨーク店舗市場レポート2007年 1.店舗契約の流れ （表) 提供：ジェフ北里、瀬戸英二 注意点 1.店舗を賃貸するに当たり、物件情報収集、ニーズに見合った物件の案内、交渉能力を持つ不動産エージェント以外に、有力な弁護士を味方につける事が大事である。 オファーの段階では両者（テナント・家主）共に法的に責任は無いが、一度契約書に サインをしてしまえば、契約書の内容に基づき両者は責任を負わなければならない。 従って、契約書の内容を把握し、交渉能力の有る弁護士を味方につけるのが重要である。 2.家主は基本的に信用度の高く、賃料を長期にわたり支払いが可能なテナントを優先する。従って、ＮＹでビジネス経験があり、成功をしているテナントを優先しがちで有る。 しかし、テナントのプレゼンテーション一つで家主の心を動かす事も可能である。 しっかりしたビジネス・プラン（企画書）を準備し、日本でビジネスをしている場合は、いかにニューヨークで、その物件でアイディアが成功をするか考えておくべき。 尚、テナントの経済力（売り上げ、役員の個人資産）等も問われます。 候補物件が決まり次第、弁護士と同じく会計士もスタンバイさせておくこと。 3.家主が新たな挑戦者にスペースを賃貸する場合、多めに保証金（敷金）を要求する場合がある。店舗の契約で「通常」という言葉は中々使いにくいが、経済力もあり、信用度の高いテナントで保証金を3ヶ月ほど積めば家主は対外納得する。新たな挑戦者の場合は6ヶ月前後要求される可能性がある。（しかし、これは弁護士同士の交渉で下がる事も有る） 4.アサインメント、サブリース アサインメント（Ａｓｓｉｇｎｍｅｎｔ）とは、自分が家主と賃貸契約を交わしている 場合、契約書に述べてある責任（賃料の支払いを含む）を全て第三者に譲り、契約書から完全に抜ける事を言う。従い、賃料は譲ったテナントが直接家主に支払い、新たテナントとして扱われる。 また、自分が候補物件を選ぶ段階で、その物件にテナントが居る場合、テナントから 契約書の権利を譲ってもらう事も可能である。（要交渉） サブリース（Ｓｕｂｌｅａｓｅ）とは、自分が家主と賃貸契約を交わしている場合、 第三者にスペースを「又貸し」する事をさす。「又貸し」である為、契約書の責任は元々のテナントと、新たなテナントの両方に有る。賃料は、新たなテナント（サブテナント）が元々のテナント（オーバー・テナント）に支払い、家主に行き渡るシステムである。 店舗を初めてＮＹに立ち上げる場合、個人の信用や経済力のみで家主の許可が出ないと、 元々いたテナントの信用を借りるのも一つの手である。 5.Ｋｅｙ Ｍｏｎｅｙ スペースを賃貸する場合、家主と新たな契約を結ぶ場合（Ｎｅｗ Ｌｅａｓｅ）と、 既に営業しているビジネスの権利を購入する方法と、シナリオは二つある。 ビジネス権利とは、契約書、スペースの設備、スペースに与えられた免許等を含む。 ビジネス権利の購入額を一般的にキーマネー（Ｋｅｙ Ｍｏｎｅｙ）という。 Ｋｅｙ Ｍｏｎｅｙの金額は契約書の価値、ビジネスの売り上げ、内装設備の価値等で 判断される。尚、契約書の価値は、契約期間、契約当時の賃料対現在の市場価格の差額等で決められる。Ｋｅｙ Ｍｏｎｅｙでビジネス権利を購入した場合、家主との契約形態は上記に述べているアサインメント又はサブリースとなる。 賃貸人、賃借人両者の弁護士が契約書の交渉を開始する以前に、客付け業者が物元業者に出店申込書（オファー）を提出する。物元業者が家主にオファーを提出し、了承を得た段階で、当オファーの条項に基づき契約書が作成される。 当書類を作成するのは客付け業者なので、交渉能力や、物件、家主の事を良く把握している 不動産エージェントに任せるのが有利である。 ニューヨーク不動産協会（ＲＥＢＮＹ）が年に2度（春・秋）出版するマンハッタン総合店舗レポートに基づき作成したものである。 レポートの主なポイント：
スクエア・フィート(Square Feet)の単価 ｘ 物件の広さ＝年間の賃料 ＜例＞ マンハッタンの店舗の平均市場価格は＄133/sqft
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