Otsubo Realty :GoToAmerica

NYCオフィス市場状況
New York City Office Market Trends 4th Quarter 2008　　　　　　2月2009 提供：屋宜　昇
Executive Summary 概要ウォール街のトラブルと大手金融機関における再編成、並びに全米的なリセッションによりマンハッタンのオフィスマーケットは２００８年初以来大きく下降している。多くの指標によりマーケットの落ち込みが示されたにもかかわらず、２００８年を通じてアスキングレントは上下を繰り返して来た。その理由は、ビルの家主達がマーケット変動への調整にそれほど早くないせいである。しかし、アスキングレントのデータはマーケットの現状や取引の実情を正確に示すのもではない。マンハッタンのクラスAビルに関するダイレクトリースのアスキングレントは、2007年から2.5%しか下落してなく、2008年末の時点では$2.26下がって$86.80 per square footであった。アスキングレントの下げ幅自体は僅少であったが、家主達は実際の約定レントについては、もっと大きくディスカウントした。因みに、2007年には、家主はアスキングレントの1 ～3%引きで最終値決めをしていた。しかし、その状況も変化し2008年の後半では、約定レントがアスキングの10% ～ 15%引きとなり、例外的ではあるが20%引きのケースも見られた。 2009年度においては、スペースの需要が下がった状態の中、家主たちによるスペースを必要としている数少ないテナントの奪い合いが進むに連れ、アスキングと約定レントの差は更にひらくことが予想される。マンハッタンの実際に空き室になっているスペースに基づく空き室率は昨年１年間を通して増え続け第４四半期には6.6% に達した。これは、2007年末の4.5%に比べて大きな増加である。一方、向こう12 m/sの間に空き室になると予想されるスペースのことを示すアベイラビリテイー率は、2008年度には更に増加し2007年には7.7%であったのが11.6%になった。 08 11月にニューヨーク市の失業率が過去３年間で最高の6.2%に達し、又、各企業による不動産ポートフォリオの整理縮小により5.5 million Square feetにのぼるサブリーススペースが年間を通してマーケットに出された。サブリーススペースの合計は11.7million square feetあり、マンハッタンにおける全てのアベイラブルスペースの28%を占めている。これは、一年前には20%であった。サブリーススペースが増えて来ると、サブリーススペースは普通ダイレクトより20% ～25%安くレントが設定されているので、家主はアスキングレントを下げたり、フリーレントやキャッシュレター（内装工事費用補助金）などの追加の譲歩をせざるを得なくなって来る。更には、家主によっては向こう12 m/s ～18 m/sの間にローンのリファイナンスや更改の期日が迫っていて、これがレントの水準に影響を与える。マンハッタンにおけるオフィスに関するリースと投資への需要は2008年に大きく落ち込み、第4四半期にリースされたオフィススペースは 4.9 million square feetのみであった。需要の落ち込みのお陰で2008年のオフィスリースの総面積は24.6 million square feetに止まり2007年に比べて20%下降した。第４四半期の投資物件の売買総額は、過去２２の四半期の間に初めて $1 billionを超えなかった。第４四半期の総額は$862 millionしかなく、オフィス投資物件の売買総額は2007年から69% 下がった。 2008年に売買されたオフィス投資物件の総額はたったの$12 billionで、2007年の$40 billionと比べてかなり落ち込んでいる。 Midtown ミッドタウンミッドタウンの空き室率は、第４四半期に20 basis points じり上がって6.2%になった。テナントは2008年を通して転出し、空き室率は2007年の4.3%から190 basis pointsも増えた。これは、2001年以来の最大の前年比増加である。　ミッドタウンにおけるアブソープション（吸収率）は、今年初めてポジテイブであった。第４四半期に占有されたスペースは返却されたスペースを1.5 million square feet上回った。この直接的な原因は、Bank of America Tower at Bryant Parkが完成したことである。　2.1 million square feetのこのビルは完成時にスペースの97%がリース済みだった。アベイラブルサブリーススペースも年間を通じて増加した。3.1 million Square feet が追加され、ミッドタウンマーケットのサブリーススペースは、7 million square feet 以上になった。金融会社によるスペースの放出が大方のサブリースマーケットを占め、シティバンクは、ごく最近330,000-square-footのスペースを153 East 53rd Streetでマーケットに出した。Centerline Capital も又、99,500-square-foot のスペースを1095 Avenue of Americas で第４四半期にサブリースに出したと噂されている。サブリーススペースが追加されると、ダイレクトスペースのアスキングレントを押し下げるプレッシャーがかかる。ダイレクトClass A? アスキングレントは三つの四半期連続して下落し、$1.89 下がって$94.96 per square foot になった。昨年中に、Class Aのレントは１月のピーク/ $98.82 per square footから4%下がっている。ミッドタウンのClass Bスペースの家主は、それほどアスキングレントを下げていない。ダイレクClass Bアスキングレントは$.80下がって$64.35 per square footになった。　2008年第２四半期のピークから2.2%しか下がっていない。ミッドタウンのリース取引は第４四半期に3.6 million feetだった。これにより、2008年度のリース総取引量は15.5 million square feet になったが、2003年以来の最低の数字である。前年度比リース取引量は2007年度に比べて26%減少した。更に、リースの更改がリース取引量の37%を占めた。2007年度においては、更改は20%であった。今の不動産サイクルにおいて、家主はリース期日前にリース更改をすることにより、持ちビルの占有率を最大化することを好んでするでしょう。大型リースに関しては、リース取引の落ち込みにもかかわらず、６件の100,000 square feet 以上の大型リースが第４四半期に調印された。 Viacom International は1515 Broadwayにある既存のスペースを更改すると同時に1.3 million square feet に拡張した。放送関係の会社に動きが多く、NBCは1633 Broadway にある200,000 -square-footのスペースを短期にサブリースし、WPIX は220 East 42nd Street の104,000-square-footのリースを更改した。二つの法律事務所がリース取引のトップ６に貢献した。 Fitzpatrick, Cella, Harper & Seinto が118,000 square feetを1290 Avenue of Americas で、Pryor Cashman が100,000 square feet を7 Times Square でリースした。　もう一つの留意すべき取引としては、Deutsche Investment Management Americasによる150,000-square-foot at 345 Park Avenue ?スペースの更改がある。第４四半期のオフィス投資物件売買の取引量はたったの$470 million であり、一四半期の取引量としては過去５年間における最低の数字である。 Midtown South ミッドタウンサウス第４四半期に空き室率は110 basis points 上昇し7.2%になった。しかし、この増加の殆どは200 Fifth Avenueビルの改装が完了したせいである。852,000-square-foot のこのビルはマーケットに戻ったが、426,125 square feetが空き室である。　更に、Empire State Buildingと60 Hudson Streetでは120,000が空き室になった。これらの追加の空き室が2007年に3.5%だった空室率から370-basis-point増加した原因になっている。ドタウンサウスのダイレクトClass Aアスキングレントは過去３回の四半期に連続して下がり, 第４四半期には$1.53下がって$68.53 per square foot になった。一年前と比べて、ダイレクトClass Aアスキングレントは3.8% ($2.69 per square foot )下がった。ダイレクトClass Bアスキングレントは第４四半期に$0.32だけ下がり$50.68 per square foot になった。アスキングレントの下げ幅は少ないが、大家はもっと気前良く譲歩し、取引によっては７ヶ月のフリーレントと内装工事の補助金 $40.00～$45.00 per square footで調印された。 2008年のリース取引の総量はたったの$4.8 million square feetで、2007年の6.7 million square feetに比べて28.5%の減少である。第４四半期のリース取引はたったの700,00 square feetであったが、一番大きい取引は111 Eigth Avenueだ。マーケット全体が落ち込んでいる中でこのビルは堅調であり、Lifetime Networksが71,000 square foot をリースしたが、15年リースでマーケット水準を上回る$75.00の平均レントで取引が纏まった。もう二つの留意すべき取引は、Nature Publishing Group の69,603 square Feet at One Hudson Squareのリース更改とPolo Ralph Laurenによる115 Fifth Avenue のリースである。ビルへの投資の動きは、2008年は影をひそめ、投資総額は$1.1 billion で2007年の$7.3 billion に比べて85%も減少している。 Downtown ダウンタウンダウンタウンの空き室率は10 basis pointsのみ上昇し、第４四半期の数字は7%であった。しかしながら、空き室率の上昇の少なさは、必ずしもマーケットが好況な訳ではない。　ローワーマンハッタンではアベイラブルなスペースがマーケットに次々と出て来て、第４四半期にはアベイラビリテイ率は12.6% にハネ上がった。昨年を通して、1.7 million square feetのサブリーススペースがマーケットに放出され2008年のサブリーススペースは２倍以上に増えトータルで2.7 million square feetになった。一つの大きなサブリーススペースの追加は、1 World Financial Centerで起き、Thacher, Proffitt & Wood が最近214,550をサブリースマーケットに出した。第４四半期にマンハッタンにおいて、ダイレクトアスキングレントが一番下がったのはダウンタウンである。ダイレクトClass A のアスキングレントは$3.72下がって$62.30 per square footになり、ダイレクトClass Bアスキングレントは$1.64下がって$47.29 per square footになった。　前年比では、Class Aが4.1% 、Class Bが6.2%下がった。ダウンタウンにおけるスペースの需要はさらに停滞し、第4四半期のリース取引量は600,000 square feet に足りなかった。意外にも、２００８年度のリース取引の量は前年に比べてたったの2%しか落ちてないが、4.3 million square feetのリース取引の中55%が既存リースの更改によるもので、2007年には27%であった。現在のマーケットでは、融資と資金の入手が難しくリースの期日到来時にはは更改が普通になっている。企業は支出を最小限に抑えているので、同じスペースでリースを更改することで、引越しと内装工事の費用を節約する。ダウンタウンで第４四半期に調印された幾つかの留意するべきリース取引をあげると、WestLBが129,000 square feet を 7 World Trade Center、 IDCが65,000-square-foot ?を 100 Church Street, そして The United Jewish Communitiesが65,00-square-foot を 25 Broadwayでリースに調印した。 Outer Boroughs マンハッタンの外マンハッタンの外のオフィスマーケットは2008に軟化し、空き室率は150 basis point跳ね上がって9.7%になった。ブルックリンの空き室率の上昇が一番大きく、493,049 square feetのスペースがマーケットに戻されて、空き室率は2007年の9.4%から12% に増加した。空き室率は増えたが、ダイレクトClass A, Class Bビルの両方のアスキングレントの水準は比較的に横這いである。Class Aのアスキングレントは、わずかに$0.20 per square foot 上がって$34.17に上昇。　Class Bのアスキングレントは$0.56 per square foot 下がって$28.99になった Forecast 予測 2009年にはオフィス　スペースの需要は下がると予想されます。各企業がオフィススペースの保有状況を見直す際、従業員の人数の変化に合わせてスペースの必要量を調整します。 100,000 square feet かそれ以上の広さのアベイラブルなブロックが68箇所もマンハッタンにあるので、レントは下がり続けるでしょう。上記のような大型のスペースを貸し出そうとしている家主の間で、マーケットが下降する中でも大きなスペースにコミットする様な数少ないテナントの取り合いが始まるでしょう。現下の金融危機はミッドタウンにおける大型スペースの需要に大きな影響を及ぼします。　現在オフィススペースを新規に借りようとしている金融会社は滅多にありません。このマーケットの変化は、他の業界の大きな会社にチャンスを与えるでしょう。例えば法律事務所やメデイア関係の会社で以前のマーケットサイクルではレントが高すぎて諦めていた場所をリースすることが可能になります。 Opportunities & Challenges 好機と挑戦現在の難しいマーケット動向にもかかわらず、マンハッタン全域を通じて、好機はたくさんあります。オフィス　リースについては、向こう12 m/s ～36 m/s にリースが切れるテナントは、新しいスペースを数多くの候補スペースの中から選ぶことが出来、又、リースの内容について自分達の希望に沿う様、家主と有利に交渉することが出来ます。一方、賢い家主は自分のビルのリースが切れるテナントに対して気前の良いリース更改条件をオファーしてビルに残ってもらい、占有率を上げようとするでしょう。投資物件マーケット関しては、ここ数年来値段が高くて手が届かなかった物件を購入するチャンスが2009年にあるでしょう。値段は安くなりCapitalization rates （還元率）は向上します。

NYCオフィス市場状況

New York City Office Market Trends 4th Quarter 2008　　　　　　2月2009

提供：屋宜　昇

Executive Summary
概要

ウォール街のトラブルと大手金融機関における再編成、並びに全米的なリセッションによりマンハッタンのオフィスマーケットは２００８年初以来大きく下降している。

多くの指標によりマーケットの落ち込みが示されたにもかかわらず、２００８年を通じてアスキングレントは上下を繰り返して来た。その理由は、ビルの家主達がマーケット変動への調整にそれほど早くないせいである。しかし、アスキングレントのデータはマーケットの現状や取引の実情を正確に示すのもではない。

マンハッタンのクラスAビルに関するダイレクトリースのアスキングレントは、2007年から2.5%しか下落してなく、2008年末の時点では$2.26下がって$86.80 per square footであった。

アスキングレントの下げ幅自体は僅少であったが、家主達は実際の約定レントについては、もっと大きくディスカウントした。因みに、2007年には、家主はアスキングレントの1 ～3%引きで最終値決めをしていた。しかし、その状況も変化し2008年の後半では、約定レントがアスキングの10% ～ 15%引きとなり、例外的ではあるが20%引きのケースも見られた。

2009年度においては、スペースの需要が下がった状態の中、家主たちによるスペースを必要としている数少ないテナントの奪い合いが進むに連れ、アスキングと約定レントの差は更にひらくことが予想される。

マンハッタンの実際に空き室になっているスペースに基づく空き室率は昨年１年間を通して増え続け第４四半期には6.6% に達した。これは、2007年末の4.5%に比べて大きな増加である。

一方、向こう12 m/sの間に空き室になると予想されるスペースのことを示すアベイラビリテイー率は、2008年度には更に増加し2007年には7.7%であったのが11.6%になった。
08
11月にニューヨーク市の失業率が過去３年間で最高の6.2%に達し、又、各企業による不動産ポートフォリオの整理縮小により5.5 million Square feetにのぼるサブリーススペースが年間を通してマーケットに出された。

サブリーススペースの合計は11.7million square feetあり、マンハッタンにおける全てのアベイラブルスペースの28%を占めている。これは、一年前には20%であった。

サブリーススペースが増えて来ると、サブリーススペースは普通ダイレクトより20% ～25%安くレントが設定されているので、家主はアスキングレントを下げたり、フリーレントやキャッシュレター（内装工事費用補助金）などの追加の譲歩をせざるを得なくなって来る。

更には、家主によっては向こう12 m/s ～18 m/sの間にローンのリファイナンスや更改の期日が迫っていて、これがレントの水準に影響を与える。

マンハッタンにおけるオフィスに関するリースと投資への需要は2008年に大きく落ち込み、第4四半期にリースされたオフィススペースは 4.9 million square feetのみであった。需要の落ち込みのお陰で2008年のオフィスリースの総面積は24.6 million square feetに止まり2007年に比べて20%下降した。

第４四半期の投資物件の売買総額は、過去２２の四半期の間に初めて $1 billionを超えなかった。第４四半期の総額は$862 millionしかなく、オフィス投資物件の売買総額は2007年から69% 下がった。 2008年に売買されたオフィス投資物件の総額はたったの$12 billionで、2007年の$40 billionと比べてかなり落ち込んでいる。

Midtown
ミッドタウン

ミッドタウンの空き室率は、第４四半期に20 basis points じり上がって6.2%になった。テナントは2008年を通して転出し、空き室率は2007年の4.3%から190 basis pointsも増えた。これは、2001年以来の最大の前年比増加である。　

ミッドタウンにおけるアブソープション（吸収率）は、今年初めてポジテイブであった。第４四半期に占有されたスペースは返却されたスペースを1.5 million square feet上回った。この直接的な原因は、Bank of America Tower at Bryant Parkが完成したことである。　2.1 million square feetのこのビルは完成時にスペースの97%がリース済みだった。

アベイラブルサブリーススペースも年間を通じて増加した。3.1 million Square feet が追加され、ミッドタウンマーケットのサブリーススペースは、7 million square feet 以上になった。

金融会社によるスペースの放出が大方のサブリースマーケットを占め、シティバンクは、ごく最近330,000-square-footのスペースを153 East 53rd Streetでマーケットに出した。Centerline Capital も又、99,500-square-foot のスペースを1095 Avenue of Americas で第４四半期にサブリースに出したと噂されている。

サブリーススペースが追加されると、ダイレクトスペースのアスキングレントを押し下げるプレッシャーがかかる。ダイレクトClass A? アスキングレントは三つの四半期連続して下落し、$1.89 下がって$94.96 per square foot になった。昨年中に、Class Aのレントは１月のピーク/ $98.82 per square footから4%下がっている。

ミッドタウンのClass Bスペースの家主は、それほどアスキングレントを下げていない。ダイレクClass Bアスキングレントは$.80下がって$64.35 per square footになった。　2008年第２四半期のピークから2.2%しか下がっていない。

ミッドタウンのリース取引は第４四半期に3.6 million feetだった。これにより、2008年度のリース総取引量は15.5 million square feet になったが、2003年以来の最低の数字である。前年度比リース取引量は2007年度に比べて26%減少した。更に、リースの更改がリース取引量の37%を占めた。2007年度においては、更改は20%であった。

今の不動産サイクルにおいて、家主はリース期日前にリース更改をすることにより、持ちビルの占有率を最大化することを好んでするでしょう。

大型リースに関しては、リース取引の落ち込みにもかかわらず、６件の100,000 square feet 以上の大型リースが第４四半期に調印された。

Viacom International は1515 Broadwayにある既存のスペースを更改すると同時に1.3 million square feet に拡張した。

放送関係の会社に動きが多く、NBCは1633 Broadway にある200,000 -square-footのスペースを短期にサブリースし、WPIX は220 East 42nd Street の104,000-square-footのリースを更改した。

二つの法律事務所がリース取引のトップ６に貢献した。
Fitzpatrick, Cella, Harper & Seinto が118,000 square feetを1290 Avenue of Americas で、Pryor Cashman が100,000 square feet を7 Times Square でリースした。　もう一つの留意すべき取引としては、Deutsche Investment Management Americasによる150,000-square-foot at 345 Park Avenue ?スペースの更改がある。

第４四半期のオフィス投資物件売買の取引量はたったの$470 million であり、一四半期の取引量としては過去５年間における最低の数字である。

Midtown South
ミッドタウンサウス

第４四半期に空き室率は110 basis points 上昇し7.2%になった。しかし、この増加の殆どは200 Fifth Avenueビルの改装が完了したせいである。852,000-square-foot のこのビルはマーケットに戻ったが、426,125 square feetが空き室である。　更に、Empire State Buildingと60 Hudson Streetでは120,000が空き室になった。これらの追加の空き室が2007年に3.5%だった空室率から370-basis-point増加した原因になっている。

ドタウンサウスのダイレクトClass Aアスキングレントは過去３回の四半期に連続して下がり, 第４四半期には$1.53下がって$68.53 per square foot になった。

一年前と比べて、ダイレクトClass Aアスキングレントは3.8% ($2.69 per square foot )下がった。ダイレクトClass Bアスキングレントは第４四半期に$0.32だけ下がり$50.68 per square foot になった。

アスキングレントの下げ幅は少ないが、大家はもっと気前良く譲歩し、取引によっては７ヶ月のフリーレントと内装工事の補助金 $40.00～$45.00 per square footで調印された。

2008年のリース取引の総量はたったの$4.8 million square feetで、2007年の6.7 million square feetに比べて28.5%の減少である。

第４四半期のリース取引はたったの700,00 square feetであったが、一番大きい取引は111 Eigth Avenueだ。マーケット全体が落ち込んでいる中でこのビルは堅調であり、Lifetime Networksが71,000 square foot をリースしたが、15年リースでマーケット水準を上回る$75.00の平均レントで取引が纏まった。

もう二つの留意すべき取引は、Nature Publishing Group の69,603 square Feet at One Hudson Squareのリース更改とPolo Ralph Laurenによる115 Fifth Avenue のリースである。

ビルへの投資の動きは、2008年は影をひそめ、投資総額は$1.1 billion で2007年の$7.3 billion に比べて85%も減少している。

Downtown
ダウンタウン

ダウンタウンの空き室率は10 basis pointsのみ上昇し、第４四半期の数字は7%であった。しかしながら、空き室率の上昇の少なさは、必ずしもマーケットが好況な訳ではない。　ローワーマンハッタンではアベイラブルなスペースがマーケットに次々と出て来て、第４四半期にはアベイラビリテイ率は12.6% にハネ上がった。

昨年を通して、1.7 million square feetのサブリーススペースがマーケットに放出され2008年のサブリーススペースは２倍以上に増えトータルで2.7 million square feetになった。

一つの大きなサブリーススペースの追加は、1 World Financial Centerで起き、Thacher, Proffitt & Wood が最近214,550をサブリースマーケットに出した。

第４四半期にマンハッタンにおいて、ダイレクトアスキングレントが一番下がったのはダウンタウンである。

ダイレクトClass A のアスキングレントは$3.72下がって$62.30 per square footになり、ダイレクトClass Bアスキングレントは$1.64下がって$47.29 per square footになった。　前年比では、Class Aが4.1% 、Class Bが6.2%下がった。

ダウンタウンにおけるスペースの需要はさらに停滞し、第4四半期のリース取引量は600,000 square feet に足りなかった。

意外にも、２００８年度のリース取引の量は前年に比べてたったの2%しか落ちてないが、4.3 million square feetのリース取引の中55%が既存リースの更改によるもので、2007年には27%であった。

現在のマーケットでは、融資と資金の入手が難しくリースの期日到来時にはは更改が普通になっている。企業は支出を最小限に抑えているので、同じスペースでリースを更改することで、引越しと内装工事の費用を節約する。

ダウンタウンで第４四半期に調印された幾つかの留意するべきリース取引をあげると、WestLBが129,000 square feet を 7 World Trade Center、 IDCが65,000-square-foot ?を 100 Church Street, そして The United Jewish Communitiesが65,00-square-foot を 25 Broadwayでリースに調印した。

Outer Boroughs
マンハッタンの外

マンハッタンの外のオフィスマーケットは2008に軟化し、空き室率は150 basis point跳ね上がって9.7%になった。

ブルックリンの空き室率の上昇が一番大きく、493,049 square feetのスペースがマーケットに戻されて、空き室率は2007年の9.4%から12% に増加した。
空き室率は増えたが、ダイレクトClass A, Class Bビルの両方のアスキングレントの水準は比較的に横這いである。Class Aのアスキングレントは、わずかに$0.20 per square foot 上がって$34.17に上昇。　Class Bのアスキングレントは$0.56 per square foot 下がって$28.99になった

Forecast
予測

2009年にはオフィス　スペースの需要は下がると予想されます。
各企業がオフィススペースの保有状況を見直す際、従業員の人数の変化に合わせてスペースの必要量を調整します。

100,000 square feet かそれ以上の広さのアベイラブルなブロックが68箇所もマンハッタンにあるので、レントは下がり続けるでしょう。

上記のような大型のスペースを貸し出そうとしている家主の間で、マーケットが下降する中でも大きなスペースにコミットする様な数少ないテナントの取り合いが始まるでしょう。

現下の金融危機はミッドタウンにおける大型スペースの需要に大きな影響を及ぼします。　現在オフィススペースを新規に借りようとしている金融会社は滅多にありません。

このマーケットの変化は、他の業界の大きな会社にチャンスを与えるでしょう。例えば法律事務所やメデイア関係の会社で以前のマーケットサイクルではレントが高すぎて諦めていた場所をリースすることが可能になります。

Opportunities & Challenges
好機と挑戦

現在の難しいマーケット動向にもかかわらず、マンハッタン全域
を通じて、好機はたくさんあります。

オフィス　リースについては、向こう12 m/s ～36 m/s にリースが切れるテナントは、新しいスペースを数多くの候補スペースの中から選ぶことが出来、又、リースの内容について自分達の希望に沿う様、家主と有利に交渉することが出来ます。

一方、賢い家主は自分のビルのリースが切れるテナントに対して気前の良いリース更改条件をオファーしてビルに残ってもらい、占有率を上げようとするでしょう。

投資物件マーケット関しては、ここ数年来値段が高くて手が届かなかった物件を購入するチャンスが2009年にあるでしょう。値段は安くなりCapitalization rates （還元率）は向上します。